据国家统计局最新发布数据显示,截至2016年11月末,商品房待售面积近7亿平方米,同比下跌0.8%,系两年以来首次下降。然而,占总库存近三成之多的办公楼及商业营业用房,其待售面积的同比增速均接近10%,去库存艰难。

记者近期在多地调查发现,在政府管控土地供应量的同时,房地产企业也在根据市场需求做出自身调整。未来,创新商业业态、合法转舵和结合“互联网+”或成商业地产去库存三大路径。

路径一:开发商创新商业业态
  
业内人士认为,重新定位、走差异化竞争的路线,是很多项目面临的选择。在全国各地,越来越多的购物中心开始提升体验式消费。
  
当前,中国大量商业地产开发之后出租率很低,实体商铺的销售额也一直低位徘徊。如今商业地产的竞争,是颠覆整个生活方式的竞争。一站式体验中心更具有‘吸客能力’,可为商务区内的办公人群、周边居民及游客构筑‘生活新体’。只有对周边居民和办公人群的生活方式带来革新升级,才能打破传统购物模式。”

其次是提升娱乐休闲消费比重 利用体验式业态“突围”。在维持餐饮主流业态带来的稳定客流之外,各大购物中心还通过构建“体验型消费”需求,力争成为目标客群重复光顾的目的地。

如今商场不能只做‘试衣间’、‘展示间’,而要升级成为扩大消费型、娱乐型、体验型场所。”最后是导入文化活动激活亲子消费。除了导入各类文化艺术活动外,开发商几乎都在努力导入亲子互动活动,以全面激活家庭体验消费。

现在中国商业面临体量较大、库存较多、租金回报受限等挑战,但也迎来中产家庭消费扩大升级的机遇。因此,商业地产在运营方面,一方面要考虑如何合理配比业态、引入具有吸客能力的品牌,另一方面则要通过展开多种文化艺术交流活动填补客群空白,丰富客群组合。

路径二:地方探索商改住合法“转舵”

如何消化现有商业库存,各地也在出招。福建省明确提出,各市、县(区)要根据本地房地产市场实际情况,允许房地产企业适应市场变化,做出住房套型结构调整或房地产项目转型。福建省还明确未来供地计划分五类来调控,分别为“显着增加”“增加”“持平”“适当减少”“减少直至暂停”,由此来确定房地产市场供应规模。四川省也提出营业用房、办公用房等商业用房库存较大的城市,要严格控制新增商业用房土地供应和规划指标。

今年3月底,商业库存较高的四川省也推出“商改住”新政策。四川省规定,对已全部缴清土地出让金的待开发商业用地,可根据土地使用权人申请,在符合规划和有关规定条件下,经审批转型为商品住宅用地,重新核定出让价款;已建在建的商业用房在不改变其他规划条件的前提下,经法定程序批准并向社会公示无异议后,可改变建筑使用功能,用于教育培训、幼儿园、康养、文化、旅游等经营性、公益性用途。

多数开发商对此表示欢迎,认为“商改住”政策给他们提供了一个合法“转舵”的机会。

今年6月,国务院办公厅印发的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》中提出,“允许将商业用房等按规定改建为租赁住房,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。”

市场上有大量的商业存量房没有盘活;还有大量物业面临转型、遗留的物业体量大,改造难,这些物业资产成了城市中的‘剩余资产’。我们就考虑通过整合闲置物业,打造长租公寓。

路径三:结合“互联网+”去库存

在写字楼市场上,应借助‘互联网+’实现科技、资源的协同布局。如联合办公等形式,在去商业库存的同时,更可成为兼顾成本效益和共享工作环境的新办公趋势。

据统计,2015年前中国仅有为数不多的独立联合办公空间。但在过去的12个月,联合办公空间在中国的一二线发展速度异常迅猛。以北京和上海为例,仅在过去的18个月中,就已经建成了超过500处的联合办公空间。如soho中国于2015年推出了联合办公品牌“soho3q”,多家全球联合办公知名企业如we work也已在2016年纷纷进驻中国。

中国政府对创新创业的大力支持,以及现代科技的迅速发展,让存量商业地产成为联合办公方案的最佳选择。
  
记者调查发现,当前运作较为成功的联合办公空间不仅可以将线上和线下的服务融合,还能提供其他高端服务选项,着力营造在线社群。
  
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